资产新周期，财富下一站

课程背景：

互联网时代背景下，产品迭代周期缩短、用户的需求不断变化，这些都给企业的新产品开发提出了挑战。企业要想生存，乃至在竞争激烈的市场

在世界500强企业，从1927年宝洁公司的第一位产品经理出现开始，产品经理这一职位已盛行多年。500强企业建立了系统的新产品开发体系，由产品经

在国内，产品经理这一角色多见于新兴互联网公司和大型企业，如阿里、腾讯、百度、小米、华为、海尔、海信等。而在传统互联网公司、中小企业中

产品经理应该具备怎样的角色认知和核心能力？

产品经理如何帮助公司实现新产品的市场成功和财务成功？

产品经理实战训练课程，将会帮你找到答案。

课程收益：

认知和了解产品创新和产品经理在企业经营中的关键作用；

了解和掌握华为、海尔等知名企业的产品经理机制与实践；

系统掌握产品经理的角色认知、产品创意、市场调研、商业论证、组合管理、产品上市管理等核心能力；

实战演练产品开发过程，掌握新产品开发的科学流程，实现产品的市场成功和财务成功。

课程对象：总经理、销售总监、产品总监、运营总监、中层管理者、与产品管理相关各岗位。

课程时长：

课程大纲

第一讲 现实的问题：钱应该放在哪

1. 当下真正需要解决的，可能已经不是赚钱

2. 现实的问题：不是怎么赚钱，而是钱应该放在哪

3. 六个核心问题：企业还要不要继续投？现金要留多少？股票敢不敢重仓？银行里的钱是不是最安全？房子还能不能买？如果不投资，财富会不会缩水

4. 这不是一个投资产品的问题，这是一个财富管理的问题

第二讲 企业赚钱越来越辛苦与财富绑定风险

1. 过去二十多年中国财富增长路径：经营企业→获得利润→再投入企业→企业扩大→财富增加，房地产作为财富蓄水池

2. 大多数生意还在，但赚钱越来越辛苦：2026年1-7月汽车行业利润率降至3.6%，利润同比大跌20%

3. 汽车利润率跌到谷底的原因：认知差缩减、竞争激烈、成本更高、价格透明、账期更长

4. 真正危险的还不是利润下降，而是财富绑定：企业老板财富与企业资产高度绑定，企业出现问题后企业价值下降、现金流承压、应收账款增加、融资

5. 企业家财富结构风险：时间、能力、人脉、职业、收入集中于企业，财富高度集中

6. 利润1000万不等于现金1000万：账面利润被应收账款、存货占用、固化资产锁定

7. 判断资产时，不能只问值多少钱，还要问多久能变现、以什么价格变现

第三讲 资产配置的困难与资产功能变化

1. 第二种焦虑：钱越来越难找到确定的去处，害怕现金闲着、资产缩水、企业风险、错误投资

2. 中国财富家庭规模：有钱人正在大规模减少

3. 为什么现在的资产越来越难配置：过去熟悉的安全感正在失效

4. 资产配置的三个变化：收益（从无风险高回报转向收益与风险重新定价）、结构（从普遍上涨转向区域与资产分化）、流动性（从账面价值转向关键

5. 资产安全的起点：先明确资产的功能，再讨论收益

6. 房子举例：过去是买增长（Beta驱动），今天先判断增长在哪（结构性筛选）

7. 股票举例：高波动资产的变量比企业更难把控，81%的散户在亏钱，人均浮亏2.1万

8. 黄金举例：防守型资产更偏向于对冲、避险、储值

9. 真正危险的不是资产下跌，是不知道自己为什么持有

第四讲 房地产蓄水池功能的变化

1. 当资产不能成为出口，市场流动压缩，企业更艰难

2. 结论：2026年企业很难扩张、很难赚钱

3. 再讲资产：为什么房地产逐渐无法成为蓄水池

4. 20年前房地产叫做印钞机，10年前房地产叫做蓄水池

5. 房地产不是突然失去价值，而是基本面产生了变化

6. 现在的房地产有门槛：只是成为了一部分人的蓄水池（一线城市房租连涨、海南房价红利）

7. 蓄水池的池子变小了，不代表它的功能性丧失了（政策推动止跌回稳）

8. 现在的房地产只是不适合炒房赚快钱，蓄水功能还有保留

9. 过去买房逻辑与现在买房逻辑的对比

第五讲 钱去哪了：存款、AI新贵与财富流向

1. 既然大量房子不适合承接财富，那现在的钱去哪了？

2. 存款：富人花不完，穷人不敢花（居民存款余额持续增长）

3. 被AI、科技新贵吸收掉，富人越来越富（全球亿万富翁人数与财富创新高）

4. 存款利率是否还会继续下滑（央行行长表态降准降息仍有空间）

5. 未来的投资板块应该按照什么样的趋势走（居民总资产配置：房地产52%、现金及存款25%、股票6%、保险6%、债券及其他11%）

6. 科技新贵的钱最终会去往何处（深圳豪宅市场年轻购买者主力）

7. 没有做AI、科技链产业的应该如何做财富增量

第六讲 经济周期与房地产周期

1. 2026，企业家的资产新周期在哪里：从宏观经济变局到房地产投资认知重构

2. 我们需要重新理解资产价值：宏观、需求、流动性、现金流

3. 我们需要理解周期，万物都有周期，有增长有回落

4. 如今正在进入第六轮周期——AI发展

5. 房地产的涨跌周期，契合每一个周期的变化

6. 房地产从1986年推出商品房后持续复苏、繁荣了30多年，从2021年开始进入长达5年的衰退，如今已到达最后的临界点

7. 房地产为什么可以做到和经济周期齐头并进

第七讲 房地产投资的时间成本与价值判断

1. 房地产投资，最容易被忽略的成本，是时间

2. 真正应该问的不是涨，是价值在哪里：长期价值、现金流、产业与人口、稀缺性、真实需求

3. 房地产下一个周期，不是所有房子一起涨

4. 房地产从来不是孤立的市场，它是宏观经济的结果

5. 利率变化，会改变资产的估值方式

6. 人口与产业，决定一套房子有没有持续的需求

第八讲 828新政：保风险、放宽贷款、融资端改革

1. 当下的房地产，究竟怎么样？

2. 第一条：保风险（所有以现房销售，取消预售制）

3. 影响一：高门槛，开工面积降低，缩量保价

4. 影响二：提高购房信心，从根源杜绝烂尾风险

5. 影响三：提升房产流动性，买房即交房，交房即交易

6. 第二条：放宽贷款（延时减负+放宽债务收入比）

7. 影响一：房价启动器，楼市重大调整（贷款期限从10年→20年→30年→40年）

8. 影响二：月供压力减轻，有利于投资者用杠杆撬动

9. 影响三：债务启动期，房地产重新担任印钞机

10. 新规第二条：从房企信用转向看项目看资产

11. 影响：融资端保证房产质量、未来长线的发展模式

12. 地产股：A股六只主要地产股全线累计翻红

13. 828新政首周末：京沪深数据集体爆发，热度前所未有

14. 我们终于可以重新回答最开始的问题：未来真正属于投资者的机会，就藏在即将反弹的楼市

第九讲 房地产投资决策方法与实操

1. 现在很多朋友的问题：我现在有房，但亏着的，应该怎么办？

2. 需要先理解，很多人的房子为什么会亏？

3. 选房，其实就是四道关卡：先淘汰→再筛选→再验证→最后决策

4. 你更愿意接受以下哪套房子？（便宜但无人问津 vs 真实需求持续关注）

5. 第一道淘汰：没有未来需求的房子，直接排除

6. 未来为什么会有人愿意用更高的价格接手（四个问题）

7. 中国高能级城市永远都是抱团发展

8. 城市筛选法则二：产业和收入决定购买力

9. 城市筛选法则三：需求，也看未来的变化

10. 第三步，找笋盘，如何找到低价笋盘（叠加法、估值法）

11. 估值法：你要知道哪些指标是决定买卖和买错

12. 板块核心公式：60%价格梯度原则

13. 区域选择一定要去挑选更便宜有未来的笋盘

14. 三项公式，你就能在房地产交易中立于不败之地（折价率、价值差、安全边际）

15. 实操案例：找房价中位数

16. 这套房调整条件，它应该卖多少钱？

17. 决策问题，在国家推动杠杆情况下，有就一定上

讲师资历

梅娜

2025卓越影响力企业家（第十四届财经峰会论坛）

娜聊房产创始人

15+年房地产全链条实战从业经历

【实战经验】

先后深耕房地产项目策划、土地研判投资、工程造价与预算报价等核心业务模块

完整经历房地产行业周期波动

具备从前端拿地、项目定位策划到工程成本测算的全流程实操经验

长期跟踪国内房地

【专业擅长】

产行业发展动态

擅长结合宏观经济环境研判地产行业趋势

对土地市场、项目投资逻辑、行业周期变化具备深度实务理解

兼具一线项目实操与行业宏观研究双重视角