地方资产焕新术：地方政府与平台公司盘活国有资产实战指南

课程背景

当前，地方财政承压与高质量发展要求并存，大量沉淀的国有资产成为亟待唤醒的“沉睡资本”。许多地方政府、地方国企及平台公司虽坐拥土地、房产、股权、特许经营权等优质资源，却因机制不活、路径不清、模式单一而难以释放价值。本课程直击这一痛点，系统梳理国有资产盘活的核心逻辑、政策边界与实操工具。

通过学习，学员将掌握从资产清查、价值评估到交易结构设计、合规退出的全链条方法论，并能结合本地实际，灵活运用REITs、TOT、作价入股、混改等多种模式，真正实现“盘活存量、带动增量、提升质量”，为地方经济注入新动能。

课程收益

1. 掌握地方国有资产的界定范围、权属关系及最新政策红线；

2. 学会系统性开展资产清查与价值重估，精准识别可盘活标的；

3. 熟练运用5种以上主流盘活模式（如REITs、TOT、特许经营、作价出资、资产证券化）的操作要点与适用场景；

4. 掌握设计合规、高效、风险可控的资产盘活交易结构的关键技巧；

5. 了解如何通过盘活资产反哺城市更新、产业导入与债务化解，形成良性循环。

课程对象

地方政府国资监管部门负责人、地方国有企业及城投/平台公司中高层管理者、资产运营部门骨干人员。

课程时长

课程大纲

第一讲 唤醒沉睡资本：地方资产盘活的时代命题

1. 沉睡资产的七大类型揭秘

2. 多方管理致资产难动

3. 盘活存量资产扩大有效投资意见发布

4. 案例一：废弃铁路货场的城市再生

5. 案例二：停车场TOT化解债务

6. 案例三：污水厂REITs带动增量

第二讲 盘清家底：资产识别与确权路径

1. 地方国有资产的法定边界、分类体系与管理现状

   （1）第一类是行政事业性国有资产

   （2）第二类是地方政府直接持有的股权类资产

   （3）第三类是由地方国有企业及各类平台公司名下持有的经营性资产

2. 资产清查的操作路径——“三步清查法”

   （1）第一步：全面摸底建账，打破信息孤岛

   （2）第二步：分类确权定界，攻坚疑难杂症

   （3）第三步：建立动态更新机制，实现长效管理

3. 在确权实践中，有三大堵点最为常见且棘手

   （1）堵点一：“历史遗留问题多”

   （2）堵点二：“部门利益难协调”

   （3）堵点三：“平台公司动力不足”

4. 案例一：地级市全域清查攻坚

5. 案例二：省级平台公司内部整合

第三讲 价值重估：从沉睡资产到潜力金矿

1. 传统估值方法的局限性

2. “三维价值模型”：市场价值、现金流价值、战略价值

   （1）第一维度：市场价值

   （2）第二维度：现金流价值

   （3）第三维度：战略价值

3. “可盘活资产分级清单”，实施分类施策

   （1）一类资产（优先推进）

   （2）二类资产（限期完善）

   （3）三类资产（创新探索）

4. 案例一：老厂区变身城市新地标

5. 案例二：管网资产激活金融工具

6. 案例三：废弃铁路线的战略重生

第四讲 模式精要（上）：REITs与特许经营实战解析

1. 正确认识基础设施REITs

2. REITs项目准入四大原则

3. 在操作流程上，REITs项目通常经历五个阶段

4. REITs项目操作流程与难点

5. REITs与特许经营实战解析

6. 在风险防控方面，两类模式各有侧重

7. 案例一：高速公路REITs成功上市

8. 案例二：公共停车场TOT提质增效

第五讲 模式精要（下）：股权运作与金融工具组合

1. 作价出资（入股）

2. 混改联动盘活国企资产

3. 第三类工具是资产证券化（ABS）

4. ABS融资风险与教训

5. 案例一：土地作价入股激活片区

6. 案例二：混改盘活非主业资产

7. 案例三：ABS盘活物业租金

第六讲 合规边界：防止流失与债务红线

1. 合规边界:防止流失与债务红线

2. 六类行为极易被认定为流失风险点

3. 高度警惕“新增地方政府隐性债务”红线

4. 在盘活交易中，以下五类条款是绝对高压线

5. 理解不同盘活模式对财务报表的影响差异，避免误判

6. 资产转让合规细节须知

7. 正面案例：合规TOT化解债务

8. 反面案例：违规协议转让被问责

第七讲 交易设计：多方协同与合同要点

1. 三方核心诉求与张力分析

2. 交易结构设计的四大核心要素

   （1）第一，主体安排——谁来签约、谁来履约？

   （2）第二，定价与收益机制——如何实现公平与激励兼容？

   （3）第三，风险分配——谁该承担什么风险？

   （4）第四，退出与监管机制——如何确保长期履约？

3. 案例一：体育馆TOT多方共赢

4. 案例二：产业园作价出资协同开发

5. 实操细节

第八讲 长效运营：从盘活到焕新

1. 首先，我们必须强化“履约监管是盘活生命线”的认知

2. “三位一体”监管体系

   （1）第一，绩效指标（KPI）体系

   （2）第二，数据监测机制

   （3）第三，奖惩联动机制

3. 必须建立“盘活—再投资”闭环，避免资金“一收了之”

4. 推动平台公司向“城市综合运营商”转型

5. 构建长效机制需要制度保障

讲师资历

张劲松老师   产融建一体化操盘专家

16年部队基层和总部机关管理+23年企业管理实践

欧洲大学工商管理博士

北京大学光华管理学院高级管理人员工商管理硕士

基金从业资格

曾任：中建一局集团建设发展公司丨产融专家

曾任：总参三部机关 丨 参谋（副团、中校）

曾任：北京公联顺达停车公司（国企控股交通）丨常务副总经理

曾任：北控水务集团（国企控股，香港上市）丨副总

曾任：北京昌广投资公司（民企金融）丨副总裁（合伙人）

曾任：安徽国祯集团股份有限公司（民企集团，A股上市）丨副总裁

擅长领域：政府财政转型、央国企转型升级、产业招商运营、投融资、资产盘活、资本运作，宏观经济及政策解读，特色党课+红色管理……

>>>>>>>以独创模式链接产业与资本，驱动“产业+金融+建设”新变革<<<<<<<<<

——◆【模式创新】-独创“产融建一体化模式”，并深度参与央企“供给侧”改革应用实践；

——◆【创新应用】-主导100+“一体化模式咨询和资源对接服务”项目落地；

——◆【理论输出】-主编《城投转型论》、《政府金融论》、《产业发展论》等专著与管理领域论文《三明管理概论》；

实战经验：

张劲松老师拥有16年军旅历练（从边防到总部机关）+23年名企高管实战，横跨央企/国企/民企/混合制企业，深度聚焦政府城投转型、企业投融资并购、产业园招商运营和产融服务，是兼具“战略高度、资本深度、落地力度”的实战型专家。